受疫情影响导致合同履行不能或继续履行对当事人利益造成重大影响的，可以根据具体个案，适用不可抗力相关规定，综合审查疫情对合同履行的影响程度，结合公平原则，妥善处理合同纠纷。
一、应对疫情合同纠纷的思路
1.审查合同签订和履行时间
疫情作为一种不可抗力，须发生在合同签订后、履行完毕前。如当事人疫情期间签订合同，就不能以不可抗力或情势变更规则来抗辩。当事人迟延履行合同期间发生疫情导致合同不能履行,不能免除违约责任。
2.审查疫情与合同履行之间的因果关系
疫情发生后，各地疫情防控会对合同履行产生或大或小的影响，如二者存在因果关系，当事人可以不可抗力来减免责任。因疫情影响与当事人自身过错共同造成合同履行困难，如受疫情影响一方没有及时通知合同相对方致损失扩大的，则合同义务人不能当然免除相应违约责任。
3.审查疫情对合同履行的影响程度
合同继续履行或解除的关键是看疫情对合同履行的影响程度，从而选择适用不可抗力还是情势变更规则。根据《合同法》及省市司法文件的指导意见，只有不能履行或疫情对合同有重大影响，当事人才可以不可抗力或情势变更来主张解除合同，减免违约责任。如只是一时不能履行，则根据公平原则，可通过延长履行期限、变更履行方式等来变更合同。
二、常见疫情合同纠纷的应答
（一）商品房买卖合同纠纷
1.受疫情防控影响，开发商逾期交房应否承担违约责任？
因疫情导致施工现场封闭、停止施工的，应认定为不可抗力事件。开发商可在相应的延期内免责，但应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的不能免责、因疫情防控，如各地人员流动控制、政府要求限期复工导致人力短缺、工期延误或工程所需设备、材料因交通管制等因素无法按时运输到施工现场的，适用不可抗力免责的规定。
开发商延期交房的原因既有疫情防控影响，又有自身过错的，要先看具体防控要求及对施工的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及承担比例。若开发商已履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任、如既有疫情防控因素，也有自身管理不善等过错因素，则酌情减免违约责任。????
南京中院房地产12条对此也明确规定，在当事人尽到合理通知义务的情况下，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，当事人应当按合同约定继续履行。人民法院应审查疫情防控措施对延期交付房屋的影响程度与因果关系，并据此判断是否适用上述不可抗力的相关法律规定，部分或全部免除开发商的违约责任。
2.受疫情防控影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？
如逾期交房确系疫情防控影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控属不可归责于开发商的不可抗力原因，故购房者不能以此为由解除合同，但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则在排除疫情影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。
3.受疫情防控影响，购房者签订商品房预购合同并交付定金后，却无法及时签订正式房屋买卖合同，能否要求解除预购合同并返还定金？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，只要购房者能够证明因受疫情防控影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预购合同并要求开发商返还定金。????
4.受疫情防控影响，购房者无法及时办理按揭支付房款，出卖方能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？
如购房者能够证明确系疫情影响造成无法及时办理按揭支付房款，二者存在因果关系，且其无法及时支付房款只限定于疫情一定合理期间，出卖方要求解除合同或要求购房者支付违约金的，购房者可以不可抗力进行抗辩，其要求一般得不到支持。如果购房者付款义务超过明显合理期间，出卖方要求解除合同的，如非因双方当事人过错造成，则应当按照公平原则依法予以处理。???
（二）租赁合同纠纷
1.承租人可否要求减免疫情期间暂时无法使用的场地、写字楼等租金？
苏高法电【2020】124号《指导意见》规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。承租人租赁房屋的目的是为了使用，对于不可归责于双方当事人，因疫情停工、停业的楼宇、场地，承租方无法继续使用，可以主张不可抗力抗辩，或可按政策规定减免租金。如南京市委、市政府（宁委发【2020】4号文）七条就规定，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。如协商不成，可根据《合同法》第5条和省市法院司法文件的规定，依据情势变更规则视情适当延长租期或减免租金，合理分担因疫情防控带来的损失。???如对餐饮企业来说，可考虑停业时间、租赁期限和已履行期限、行业淡旺季等多种因素来合理要求减免租金。对于绝大多数仍在运营的楼宇、物业、场地，租赁合同客观不存在法律上的履行障碍，一般不能以不可抗力抗辩免责。但若疫情影响重大，承租人也可请求人民法院基于情势变更公平原则予以酌情减免。
2.房屋、场地租赁受疫情防控影响，承租人能否要求解除合同？
对于承租房屋、场地系短期使用的，因受疫情防控影响，合同处于履行不能状态，又不能变更合同，如出租用于游客旅游居住或无法在春节期间的庙会、灯会上经营民俗活动，承租人可以不可抗力主张解除合同、对于长期租赁自用，剩余租期较长的一般不宜提前解除合同，尤其没有及时支付租金的承租方更不享有单方解除合同的权利，因疫情防控导致继续履行租赁合同成本过高，继续履行合同显失公平的，依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，承租人亦可以请求提前终止租赁合同，但需要依约支付违约金。???
3.疫情防控导致租赁合同不能履行，承租人交付的定金应否退还？
《担保法司法解释》第122条规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”，若承租人能提供证据证明其不履行合同确系疫情不可抗力因素造成，其交付的定金，出租人应予退还。???
4.出租人能否以承租人在疫情防控期间拖欠租金为由解除合同？
金钱债务一般不适用于疫情这个不可抗力来抗辩，对此承租人应承担举证责任，如能证明确系疫情影响（如承租人系新冠病人、疑似感染或密切接触者被隔离治疗等）导致无法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在疫情影响消除后的合理期限内，承租人经催告仍不支付租金，则出租人可按照租赁合同约定或者法律规定主张解除合同。???
（三）建设施工合同
1.因疫情防控导致建设工程工期被延误，施工方应否承担违约责任？
住房和城乡建设部办公厅（建办市【2020】5号）文规定疫情防控导致工期延误，属于不可抗力情形。因疫情防控措施如交通管控、各地人员流动控制、政府限期复工等导致工期顺延，建设方主张施工方承担违约责任，应当根据双方合同约定予以处理，双方合同没有约定或约定不明的，施工方可以提供证据证明工期顺延与延期复工、人员流动控制之间存在因果关系，确因疫情防控造成工期顺延，可以不可抗力抗辩，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。????
2.施工方能否向建设方主张疫情停工期间的损失？
受疫情防控影响，导致施工方向建设方主张停工损失的，应审查疫情防控与合同履行不能的因果关系、调查承包人应对疫情额外支出的成本证据、核实双方是否采取积极补救措施消除影响等。如施工合同中对此未作相关约定的，根据公平原则，由双方合理分担损失。
3.建设合同约定施工方包工包料，因疫情防控造成材料供应不能如何处理？
受疫情防控影响造成水泥、钢材等材料不能按时供应，施工方应及时通知建设方协商解决办法，必要时可变更合同履行方式或延长施工期限，避免损失进一步扩大。如在此基础上仍然存在损失，应先根据合同处理，如合同未有约定或约定不明，可适用情势变更，根据公平原则，由双方分担。????
4.因疫情防控影响造成施工材料价格上涨，能否因此调整工程价款？
施工材料价格大幅上涨，确系疫情防控影响造成，如合同继续履行将显失公平。故在结算工程价款时应先根据双方合同约定，如果双方签订的合同对于不可抗力情形下合同责任承担有明确约定，如《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款，则按照合同约定处理。如双方对此无明确约定或约定不明，则适用情势变更，根据公平原则，由双方分担。????
5.因疫情防控影响造成施工人工成本等费用增加，能否因此调整工程价款？
因疫情防控影响造成人工成本等增加的，在结算工程价款时应先根据双方合同处理，如果双方签订的合同对此未有约定或约定不明，则根据本地区关于人工费调整的文件执行，如江苏省住建厅苏建价【2020】20号文件规定，因新冠肺炎疫情防控造成的损失和费用增加，适用合同不可抗力相关条款规定。由发、承包双方根据工程实际情况签订补充协议，合理确定价格调整办法。人工费调整文件对此类情形未予规定的，适用情势变更，根据公平原则，由双方分担。???
6.装饰、装修工程因疫情延误，施工方能否要求顺延工期？
装修、装饰工程合同订立于疫情防控之前，可以要求工期顺延，且无须承担违约责任，如双方就工期顺延、停工损失、复工后赶工费用等问题发生争议，施工方以不可抗力或情势变更抗辩的，如合同签订在疫情防控期间，当事人以疫情防控为由主张顺延工期，在疫情防控未明确禁止施工方进行施工的情况下，其要求一般得不到法院支持。
依据诚信、公平、合法原则签订商品房买卖、房屋租赁、建设工程合同的当事人，应在疫情发生后，及时查阅合同约定和相关政策文件及法律、司法意见的规定，考量疫情及防控措施对合同的影响，选择不可抗力或情势变更规则进行抗辩，同时注意留存证据并及时通知合同相对方，与之充分协商，争取公平、合理妥善解决合同纠纷。
【政策/司法依据】
1.住房和城乡建设部办公厅2月26日发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》（建办市【2020】5号）
2.江苏省住建厅2月14日发布的《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》（苏建价【2020】20号）
3.中共南京市委 南京市人民政府2月7日印发《关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》的通知（宁委发【2020】4号）
4.最高院2019年9月11日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）
5.江苏省高级人民法院2020年2月13日出台《关于为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》
6.江苏高院民一庭2月26日出台规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见（苏高法电【2020】124号）
7.南京市中院2月12日出台《关于妥善审理商事合同纠纷案件促进中小微企业稳定发展的实施意见》
8.南京中院2月17日制定《疫情防控期间的金融审判十二条指南》
9.南京中院2月20日出台《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》
10.南京中院2月24日出台《南京市中级人民法院关于为支持企业复工复产提供司法服务保障的意见》
11.南京中院与市文旅局2月28日联合印发《关于加强联动依法妥善处理涉新冠肺炎疫情旅游纠纷的工作意见》
12.盐城中院2月7日制定《全市法院切实履行审判职能为依法防控疫情提供有力司法服务和保障的工作意见》（盐中发【2020】12号）
13.盐城中院3月12日出台《关于规范审理涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件的十五条意见》（盐中法【2002】24号）
14.盐城中院3月18日出台《关于涉新冠疫情买卖合同纠纷案件审理指南》（盐中法【2020】30号）
15.泰州中院2月6日出台《关于在疫情防控期间开展法治助力中小企业发展专项行动的十条意见》（泰中法【2020】6号）
16.镇江中院2月7日出台《关于为支持企业战疫情渡难关提供司法保障的指导意见》（镇中法【2020】12号）
17.淮安中院2月8日出台《关于为打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战提供坚强司法保障的实施意见》（淮中法【2020】9号）
18.宿迁中院2月8号出台《关于严惩妨碍抗疫十类犯罪和依法护企暖企十项措施的通告》（宿中法【2020】9号）
19.常州中院2月9号出台《关于依法防控疫情保障企业稳经营促发展的意见》（常中法【2020】8号）
20.徐州中院2月6日发布的《疫情防控形势下服务保障中小微企业发展的具体措施》
21.连云港中院2月10日发布《关于为依法防控疫情提供有力司法服务和保障的意见》
22.无锡中院2月21日发布《关于在防控疫情形势下为涉外企业提供司法服务保障的实施意见》
23.高淳法院2月7日发布《关于充分审判职能支持企业应对疫情的8条举措》（高发【2020】5号文）
24.宜兴法院2月7日制定《关于疫情防控期间为企业发展提供司法保障的实施意见》
25.溧水法院2月11日制定《南京市溧水区人民法院关于疫情防控期间为企业复工生产提供司法服务和保障的意见》（溧法【2020】7号）
26.建邺法院2月11日制定疫情防控司法保障13条措施