2020年3月，国土资源部、住建部联合发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》成了楼市王炸，北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个核心城市被纳入试点。农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场、租赁住房、共享度假小院类项目将获得快速审批通道。自国家楼市调控以来，它真正预示着中国楼市格局将发生重大变化，对平抑未来的商品房价、租金价格将产生深远影响，其意义重大。
一、政策发布及主要内容
（一）政策发布
试点方案的实施是一个渐进的过程。2017年8月21日，为缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，原国土资源部、住房城乡建设部印发了关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发【2017】100号下称试点方案），在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市陆续开展利用集体用地建设租赁住房试点。该通知三、（二）推进试点实施：1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复、2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。
2019年1月11日，自然资源部办公厅及住房和城乡建设部办公厅在回复关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函（自然资办函【2019】57号）中，第一条对福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门报送的福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案原则同意。该复函第二条强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
（二）主要内容
1.项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。增加住房有效供给，以满足新市民合理住房需求为主。
2.村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房、以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。
3.试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
4.承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
二、试点方案的重大意义
1.利用集体用地建设租赁住房，是中国土地制度的重大变革，意味着以后土地改革有了巨大的空间。或许中国房地产市场自1998年以来“政府征地-土地拍卖-开发商开发”的基本思路将发生重大变化。
2.它意味着集体组织可以自行开发运营，没有政府征地环节，免去占大头的土地成本，也省去开发商这个中间环节，预示着一大批低成本土地将入市、集体开发的房价可能只有商品房的20%—30%，其节省的巨大成本将催生一大批低价房屋，这对目前房产市场高房价、高租金将产生巨大抑制作用。
3.它意味着政府将向社会大规模转移土地红利，必大大增加农民集体经济组织和农民收入。挖掘城郊、农村地区以及城乡结合部和城市内部的一些零散存量集体土地建设租赁住房，将使农民成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利，也将使大城市郊区农村户口进一步增值。
三、试点方案的深远影响
1.试点方案意味着中心城市楼市行情将发生巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来将是商品房、政策性住房和租赁住房三分天下，将会是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。商品房将成为有钱人的游戏。
2.大城市不断上涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁房供应量足够大，无疑可以遏制商品房的价格快速上涨。
3.未来房地产投资将是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通货膨胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智，温州“炒房团”将成为历史。
四、小产权房市场的利好
国家发证的叫“大产权房”，不发证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而在土地使用权。小产权房一般是指建造于农村集体土地之上，未办理土地使用证等相关审批手续，未缴纳土地出让金等费用，是产权缺失的普通商品房屋，一般是由乡镇一级政府或村集体发证，故又称乡产权房，相对于国家房管部门发证，并不是真正法律意义上的产权。
2011年5月，国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发【2011】60号）、2011年11月10日，原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发【2011】178号）都明确强调小产权房属于违法用地，不得登记发证。
直接在农村集体土地上建设的小产权房，没有房产证，一般来说也不允许上市交易。因为依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质，其间往往伴随着征地环节中的冲突，它是在政府垄断土地供应、房价越来越高情况下的历史产物。
小产权房交易虽然被国家明令禁止，但由于建设成本小，房子价格低，相比市面上交易的商品房价格要低40%-50%左右，且交易手续简便，也无需交纳相关契税，比较受低收入人群喜欢，私底下还是有很多人买卖。
毋庸讳言，作为一个历史产物，小产权房在一定程度上缓解了城乡住房供需矛盾。新时期，如何平衡试点方案中集体土地建设租赁房只租不售和小产权房农民只享有使用权的现状，应值得考虑。让已售的小产权房补缴土地出让金或按照试点方案模式操作，把在售的小产权房转为“只租不售”，应是对存量众多小产权房使用者居有定所的利益保护，也符合房子是用来住的国家定位。解决这个历史遗留问题，让小产权房合法化，比任其长期处于一个不合法状态，将会是一个明显进步。
2019年1月，国家新增了福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个在集体土地上建设租赁房的试点城市，试点方案也明确农村集体土地直接入市，开发无需国家征地，这无疑对小产权房来说，是一个非常令人期待的利好。尽管国家对小产权房的口子还没有放开，但人们似乎看到小产权房的春天正在到来。
为加快城镇化进程和实现城乡融合发展，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，随着将来集体土地建设开发租赁住房试点成功，面向全国推广，随着国家土地政策的不断调整完善，小产权房“转正”也似乎未来可期！