一、以房抵债协议的效力认定

1. 协议效力的一般认定标准

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。以房抵债协议通常为双方自愿达成，且不违反法律强制性规定，属于合法有效的民事法律行为。除非存在虚假意思表示、主体不适格或违反强制性法律规定，否则协议有效。

2. 特殊领域的效力认定——商品房预售

若标的房产尚未建成，属于商品房预售性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。结合《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第五条，预售需具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等条件。因此，若以房抵债协议所涉房产尚未取得预售许可证明，则协议可能因违反强制性规定而被认定无效；若已取得，则协议有效。

二、双方权利义务的履行认定

1. 合同履行的基本原则

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。即使双方未约定具体交付时间及房产证办理时间，仍应依据合同目的、交易习惯和诚信原则合理确定履行时间。

2. 标的物所有权转移及保留所有权

《中华人民共和国民法典》第六百四十一条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。以房抵债协议本质上属于买卖合同的一种变形，债权人取得房屋所有权需依法办理权属登记，未取得房产证前，所有权尚未完成转移，债务人仍承担协助办理相关手续的义务。

3. 违约责任与履行方式的变更

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若债务人因房屋未建成或未取得房产证而迟延履行交付义务，债权人可主张继续履行或赔偿损失，但不能据此随意撤销协议或要求恢复原有金钱债权方式，除非合同约定或法律规定允许。

三、债权人是否有权主张立即交付房屋

若协议未约定具体交付时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条诚信原则及交易习惯，应结合房屋建设进度、房屋竣工验收、权属登记等实际情况合理确定交付时间。债权人无权在房屋尚未建成、未具备交付条件时主张立即交付，但可要求债务人积极履行协助、通知等义务，并在房屋具备交付条件时及时交付。

四、债务人是否可以据房产证未办理要求撤销协议

仅因房产证未办理，债务人一般不得据此要求撤销以房抵债协议并恢复原有金钱债权方式。除非协议约定房产证办理为合同生效或履行的前提条件，或因客观原因导致合同目的无法实现（如房屋无法建成、无法办理房产证），方可依据《中华人民共和国民法典》相关规定主张解除合同，否则应继续履行协议义务。

五、协议撤销及合理期限问题

协议一经签订，双方均应依约履行，非经法定或约定事由不得随意撤销。若确因履行障碍需撤销协议，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，撤销方应承担违约责任，并给予对方合理期限以调整履行方式或采取补救措施，保障交易安全和合同利益平衡。

六、相关司法解释及判例参考

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》第二十三条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。判决生效后，借款人不履行金钱债务，出借人可申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。表明以房抵债协议具有担保功能，协议签订后不得随意撤销，双方应依约履行，除非法定或合同约定事由出现。

七、结论

综上，依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，以房抵债协议签订后，双方均不得随意撤销协议，应依约履行各自义务。债权人无权在房屋未建成或未办理房产证时主张立即交付，债务人亦不得仅以房产证未办理为由要求撤销协议并恢复原有金钱债权方式。协议的效力取决于是否符合商品房预售等相关强制性规定，若无效则应恢复原状，若有效则应继续履行。撤销协议需有法定或约定事由，并给予合理期限。相关司法解释已明确以房抵债协议的法律关系及履行规则，司法实践亦支持协议签订后不得随意撤销。双方应本着诚信原则，合理履行权利义务，维护交易安全与合同稳定。